【法改正対応】相続登記の義務化ガイド｜過料を避けるための手続きと注意点

2026/09/01

相続登記の義務化とは？法改正の全体像を解説

2024年4月1日より、不動産の相続登記が義務化されました。

これは、長年にわたり社会問題となっていた「所有者不明土地」の解消を目指す、非常に重要な法改正です。

この義務化により、不動産を相続した方は、原則として不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、違反した場合には過料が科される可能性があります。

しかし、この義務化は単に罰則を設けるだけではありません。

私たち相続診断士が日々直面する、相続を巡る複雑なトラブルや、不動産の有効活用を阻む根本的な問題への対策として位置づけられています。

このセクションでは、法改正の背景から具体的な内容まで、その全体像を網羅的に解説いたします。

「所有者不明土地」問題が義務化の背景

相続登記の義務化が導入された最大の背景には、日本社会が抱える深刻な「所有者不明土地」問題があります。

所有者不明土地とは、登記簿を見ても所有者が判明しない、あるいは判明しても連絡が取れない土地を指します。

このような土地が増加する原因の多くは、相続が発生しても登記が更新されず、何代にもわたって放置されてきたことにあります。

その結果、以下のような多岐にわたる社会問題を引き起こしています。

• 災害復興の妨げ：大規模災害が発生した際、復旧・復興事業を進める上で、土地の所有者が不明なために用地買収や区画整理が遅延するケースが頻発しています。
• 公共事業の遅延：道路やインフラ整備といった公共事業においても、所有者不明土地が原因で事業計画が滞り、社会全体の経済活動に悪影響を及ぼしています。
• 民間取引の停滞：土地の売買や開発といった民間取引においても、所有者が特定できないために取引が成立せず、土地の有効活用が阻害されています。
• 管理費用の増大：所有者が不明な土地の管理は、最終的に自治体や隣接住民の負担となり、草木の繁茂や不法投棄といった問題も発生しています。

これらの問題は、国土交通省などの調査による推計では、2016年時点で所有者不明土地の面積は約410万ヘクタールとされ、九州本島の面積（約368万ヘクタール）を上回る水準と推計されています（国土交通省の推計に基づく）。

相続登記の義務化は、この所有者不明土地を減らし、土地の管理・利用を円滑にすることで、社会全体の利益を守るための喫緊の課題として導入されたものです。

いつから？義務化の開始時期と対象となる不動産

相続登記の義務化は、2024年4月1日から施行されました。

相続登記の申請義務は2024年4月1日から施行され、施行日以降に発生した相続については不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が義務となります。

施行日前に発生した相続で未登記のものについては、施行日である2024年4月1日から3年以内（原則として2027年3月31日まで）に申請する必要があります（法務省の制度説明に基づく）。

特に、過去の相続で登記を放置してきた方にとっては、この期限が非常に重要になります。ご自身の状況を確認し、早めの対応を検討されることを強くお勧めいたします。

3年以内の申請義務と「過料」という罰則

不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しないと、正当な理由がない場合には10万円以下の過料が科される可能性があります（改正不動産登記法・法務省の説明に基づく）。

ここでいう「過料」とは、罰金や懲役といった刑事罰とは異なり、行政上の秩序を維持するために課される行政罰の一種です。

刑事罰のように前科が付くことはありませんが、金銭的な負担が生じることには変わりありません。

この「不動産を取得したことを知った日」とは、具体的には以下のいずれかの日を指すとされています。

• 遺言によって不動産を取得した場合は、遺言の効力発生日（被相続人の死亡日）
• 遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割協議が成立した日
• 法定相続分で不動産を取得した場合は、被相続人の死亡日

義務化の目的は、単に罰を与えることではなく、所有者不明土地を解消し、不動産の権利関係を明確にすることにあります。

過料という罰則は、この目的を達成するための強力なインセンティブとして機能します。

ご自身の財産を守り、将来のトラブルを未然に防ぐためにも、この3年という期限を厳守することが非常に重要です。

相続登記を放置するリスク｜過料以外の具体的なデメリット

相続登記の義務化により、期限内に申請しないと過料が科される可能性があります。

しかし、過料は、相続登記を放置することで生じるリスクのほんの一部に過ぎません。

現役の賃貸経営者である当相談室の視点から見ると、登記を放置することは、相続した不動産を「負動産化」させ、将来にわたって大きな損失をもたらす可能性を秘めています。

ここでは、過料以外の具体的なデメリットを詳しく解説し、その危険性を深く理解していただきたいと思います。

不動産の売却・担保設定が不可能になる

相続登記をしない最大のデメリットの一つは、相続した不動産の流動性が著しく低下することです。

不動産の所有権は、登記簿に記載されて初めて第三者に主張できるものです。

相続登記を放置し、被相続人（亡くなった方）名義のままになっている不動産は、法的には誰が所有者であるか明確ではありません。

この状態では、以下のような重要な取引が一切行えなくなります。

• 売却が不可能：不動産を売却しようとしても、買主側は所有権移転登記ができないため、取引に応じてくれません。結果として、市場価値があるにもかかわらず、換金できない「塩漬け不動産」となってしまいます。
• 金融機関からの融資（担保設定）が不可能：賃貸経営における大規模修繕や、新たな投資のための資金調達を検討する際、不動産を担保に入れることができません。これにより、事業拡大の機会を逃したり、突発的な資金需要に対応できなくなったりするリスクがあります。

せっかく相続した不動産が、このような理由で活用できず、固定資産税だけを支払い続ける「負動産」と化してしまうケースは後を絶ちません。

義務化以前も、この問題で多くの相談を受けてきました。

権利関係が複雑化し手続きが困難になる

相続登記を放置すればするほど、権利関係は雪だるま式に複雑化していきます。

これは、数次相続（相続が次々に発生すること）によって、相続人が「ねずみ算式」に増えていくためです。

例えば、被相続人の名義のまま登記を放置している間に、その相続人のうちの一人が亡くなったとします。

すると、最初に亡くなった被相続人の不動産の権利は、その亡くなった相続人の相続人にまで及ぶことになります。

これが繰り返されると、当初は数人だった相続人が、最終的に数十人、数百人になることも珍しくありません。

相続人が増えれば増えるほど、遺産分割協議の合意形成は極めて困難になります。

全員の同意を得るには、連絡先の確認、意思確認、書類への署名・押印など、途方もない時間と費用、そして精神的な労力が必要となります。

中には、面識のない遠縁の親族が多数含まれ、連絡すら取れないケースもあります。

この状況は、不動産を売却することも、有効活用することもできなくする、深刻な事態を招きます。

他の相続人による単独登記や差押えのリスク相続登記を放置していると、他の相続人との間で予期せぬトラブルに発展する可能性もあります。

他の相続人による単独登記

相続人のうちの一人が、自身の法定相続分で単独で相続登記を申請することが可能です。

もしその相続人が勝手に売却や担保設定を行おうとした場合、権利が共有状態の他の相続人にとっては大きな問題となります。

債権者による差押え

相続人の中に借金を抱えている方がいる場合、その債権者が債権回収のために、その相続人の法定相続分に相当する不動産持ち分を差し押さえる可能性があります。

差し押さえられた場合、その持ち分に関する権利関係がさらに複雑化し、他の相続人の不動産活用にも影響を及ぼします。

これらの事態は、家族間の信頼関係を損ね、深刻な紛争へと発展する引き金となりかねません。

登記を放置することは、まるで爆弾を抱え続けるようなリスクを伴うのです。

認知症などで成年後見人が必要になる可能性相続登記を放置している間に、相続人の誰かが認知症などにより判断能力を失ってしまった場合、事態はさらに複雑化します。

遺産分割協議は、相続人全員が判断能力を有していることが前提となります。

もし判断能力を失った相続人がいる場合、その方の代わりに遺産分割協議に参加するためには、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任してもらう必要があります。

成年後見制度は、判断能力を失った方を保護するための重要な制度ですが、以下のような負担が伴います。

選任手続きに時間と費用がかかる

成年後見人の選任には、家庭裁判所への申し立てや調査など、数ヶ月から半年程度の時間と、数万円の費用がかかります。

成年後見人への報酬が発生する

成年後見人は、通常、弁護士や司法書士などの専門家が選任され、その専門家に対して毎月数万円程度の報酬を支払い続ける必要があります。

これは、遺産分割が完了するまで、あるいは被後見人が亡くなるまで続く可能性があります。

本人の意思が反映されにくい

成年後見人は、本人の財産を守ることを最優先するため、必ずしも家族の希望通りの遺産分割ができない場合があります。

このような状況を避けるためにも、相続が発生したら速やかに相続登記を済ませることが、家族の負担を軽減し、円滑な財産承継を実現するための鍵となります。

過料を避けるための手続きと新設された救済制度相続登記の義務化に伴い、過料を避けるためには、適切な手続きを期限内に行うことが不可欠です。

しかし、相続の状況は個々で異なるため、一律の対応が難しいケースも少なくありません。

そこで、今回の法改正では、通常の相続登記の他に、手続きの負担を軽減するための新たな制度も創設されました。

ここでは、過料を避けるための具体的な手続きと、新設された救済制度について詳しく解説いたします。

通常の相続登記（遺産分割協議に基づく申請）遺産分割協議が成立している場合の、最も一般的な相続登記の手続きです。

この場合、相続人全員で遺産分割協議を行い、どの不動産を誰が相続するかを決定します。

そして、その内容を記した「遺産分割協議書」を作成し、その協議書を添付して法務局に相続登記を申請します。

この協議書は、相続人全員の実印での押印と印鑑証明書が必要となります。

手続きの流れは概ね以下の通りです。

1. 相続人の確定（戸籍謄本等の収集）
2. 相続財産の調査（不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書等の取得）
3. 遺産分割協議の実施遺産分割協議書の作成必要書類の収集（被相続人および相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書など）

法務局への相続登記申請遺産分割協議書の作成は、後々のトラブルを避けるためにも非常に重要です。

正確な内容で作成し、相続人全員が納得の上で署名・押印することが求められます。

なお、相続登記の申請には、上記以外にも多くの書類が必要となります。

詳細な必要書類や具体的な記載例については、別の記事で詳しく解説いたしますので、そちらも併せてご参照ください。

遺産分割協議がまとまらない場合の「相続人申告登記」「遺産分割協議がなかなかまとまらない」「相続人が多すぎて連絡が取れない」といった理由で、3年以内に通常の相続登記の申請が難しい場合のために、新たに創設されたのが「相続人申告登記」制度です。

相続人申告登記は、遺産分割が未了であっても、相続人が自ら相続人である旨を法務局に申し出ることで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる制度であり、制度の詳細や手続は法務省の案内を参照してください（法務省「相続人申告登記について」）。

相続人申告登記の目的と概要目的

所有者不明土地問題の解消のため、まずは誰が相続人であるかを公的に把握し、通常の相続登記への橋渡しとすること。

手続きの概要

相続人自身が、法務局に対し、自分が不動産の相続人である旨を申し出ます。

この際、申し出た相続人の戸籍謄本と、被相続人の死亡が確認できる戸籍謄本などを提出することで、単独で申請が可能です。

他の相続人の同意や協力は不要です。

通常の相続登記との違いと注意点

所有権の主張：相続人申告登記は、あくまで「相続人であること」を公示するものであり、不動産の所有権を第三者に主張できる効力はありません。

不動産の売却や担保設定を行うためには、別途、通常の相続登記（遺産分割協議に基づく所有権移転登記など）を完了させる必要があります。

暫定的な措置：この制度は、遺産分割協議がまとまるまでの暫定的な措置であり、最終的には通常の相続登記を行う必要があります。

相続人申告登記をしたからといって、通常の相続登記義務がなくなるわけではない点に注意が必要です。

遺産分割協議の長期化が予想される場合でも、まずはこの相続人申告登記を活用することで、過料を回避し、時間的な猶予を確保することができます。

しかし、最終的な解決ではないため、その後も遺産分割協議を進める努力を怠らないことが重要です。

「正当な理由」として認められるケースとは相続登記の申請を3年以内に怠ったとしても、過料が科されない「正当な理由」がある場合には、罰則の対象外となることがあります。

法務省のQ&Aなどでは、以下のようなケースが「正当な理由」として挙げられています。

相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本の収集や連絡調整に多大な時間を要する場合：例えば、数次相続によって相続人が数十人、数百人になっているようなケースです。

遺言の有効性や遺産分割協議の内容について争いがあり、訴訟が係属している場合：裁判で権利関係が確定するまで登記ができない状況です。

相続人に、重い病気や障がい、認知症などがあり、申請能力がない場合：この場合、成年後見人の選任が必要となることもあります。

不動産が共有状態にあり、他の共有者が登記申請に協力しない場合：ただし、この場合も相続人申告登記の活用が考えられます。

申請義務者が所在不明である場合：例えば、海外在住で連絡が取れない、行方不明である、といったケースです。

しかし、「正当な理由」の判断は、個々の事案によって異なり、最終的には法務局の判断に委ねられることになります。

自己判断で「正当な理由がある」と決めつけるのではなく、不安な場合は必ず専門家にご相談いただき、具体的な状況を説明してアドバイスを受けることが不可欠です。

当相談室でも、お客様の状況を詳細にお伺いし、適切な対応をサポートいたします。

不動産を相続したくない場合の「相続放棄」もし、相続した不動産が老朽化しており維持管理費がかさむ、あるいは他に多額の借金があるなど、「相続したくない」と考える場合は、「相続放棄」という選択肢があります。

相続放棄とは、被相続人のプラスの財産もマイナスの財産も一切相続しないという意思表示を、家庭裁判所に対して行う手続きです。

相続放棄が認められれば、その方は最初から相続人ではなかったとみなされるため、相続登記の義務も発生しません。

相続放棄には、原則として「自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」という厳格な期限があります。

この期限を過ぎると、原則として相続放棄はできなくなりますので、注意が必要です。

3ヶ月の期限を過ぎてしまった場合でも、事情によっては認められるケースもありますが、非常に限定的です。

相続放棄は、メリットとデメリットを慎重に検討し、判断する必要があります。

また、手続きも複雑であるため、ご自身で判断せずに専門家にご相談されることをお勧めします。

相続放棄の詳細な手続きや注意点については、別の記事で詳しく解説いたします。

不要な土地を国庫に帰属させる制度の活用相続登記義務化と同時に、2023年4月27日からは「相続土地国庫帰属法」も施行されています。

これは、不要な土地を国に引き取ってもらうことができる制度です。

「所有者不明土地」問題の一因として、活用する予定のない土地を相続したものの、手放す方法が分からず放置してしまうケースが多くありました。

相続土地国庫帰属制度は2023年4月27日に施行され、承認を受けると土地の種類等に応じて算定された『10年分の土地管理費相当額』の負担金を納付することになります（負担金の目安としては筆ごとに原則20万円程度とされる場合があります）。

詳細は政府の説明を参照してください。

相続土地国庫帰属制度を利用するには一定の要件があり、例えば、建物がある土地や担保権が設定されている土地、土壌汚染のある土地等は原則として対象外とされます。

承認を受けた場合には審査手数料のほか、土地の種別や面積に応じて算定された『10年分の土地管理費相当額』の負担金を納付する必要があります（負担金の目安は筆ごとに原則20万円程度とされる場合がある）。

要件は厳しく、全ての不要な土地が引き取られるわけではありませんが、相続した土地の活用が見込めず、管理に困っている方にとっては、一つの有効な選択肢となり得ます。

この制度の活用を検討する際も、専門家にご相談いただき、ご自身の土地が対象となるか、費用対効果はどうかなどを慎重に判断することが重要です。

相続登記義務化で不動産経営者が押さえるべきポイント相続登記の義務化は、一般の相続人だけでなく、現役の不動産経営者（大家さん）にとっても、自身の資産管理や事業承継のあり方を再考する大きな契機となります。

当相談室の代表は、8棟160室以上の賃貸経営・民泊・レンタルスペース運営の実務経験を持つ現役大家です。

その視点から、相続登記義務化が賃貸経営や不動産活用に与える影響、そして現役大家としてどのような対策を講じるべきかを具体的にアドバイスいたします。

賃貸不動産の登記漏れが引き起こす収益機会の損失賃貸経営において、相続登記の遅れは、単なる手続き上の問題にとどまらず、直接的な収益機会の損失に繋がりかねません。

例えば、老朽化した賃貸物件を所有している場合を考えてみましょう。

築年数が経過し、空室が増えてきたため、建て替えや大規模なリノベーションを検討したいとします。

しかし、相続登記が完了しておらず、不動産が被相続人名義のままだと、銀行からの融資を受けることができません。

融資が受けられなければ、必要な資金を調達できず、物件の再生計画が頓挫してしまいます。

その結果、物件はさらに老朽化が進み、空室率は悪化の一途を辿り、家賃収入は減少するばかりです。

市場のニーズに合わせた適切なタイミングで投資判断ができず、結果として多大な収益機会を損失してしまうのです。

また、好機を逃して売却益を最大化できない、という事態も考えられます。

不動産経営は、常に市場の変化に対応し、適切なタイミングで投資や売却の判断を下す必要があります。

相続登記の遅れは、その判断の自由度を著しく奪い、経営の足かせとなることを肝に銘じるべきです。

将来の円滑な事業承継のための生前対策相続登記義務化を契機に、賃貸経営の円滑な事業承継のための生前対策の重要性が改めて浮き彫りになりました。

不動産経営は、個人の財産であると同時に、一つの事業体でもあります。

事業承継がスムーズに行われなければ、賃貸収入の途絶や、入居者管理の混乱、さらには融資の継続問題など、多岐にわたるリスクが生じます。

義務化によって、相続登記の遅延が過料という罰則に直結するようになった今、生前の準備を怠ることは許されません。

有効な生前対策としては、以下のようなものが挙げられます。

遺言書の作成：誰にどの不動産を相続させるかを明確にすることで、遺産分割協議の手間を省き、相続登記手続きを大幅に簡素化できます。

特に、複数棟の賃貸物件を所有している場合や、特定の相続人に事業を引き継がせたい場合には不可欠です。

民事信託を活用すると、あらかじめ信託契約で受託者に不動産の管理・運用を委ねることで、相続発生時の手続の負担を軽減できる場合があります。

ただし、信託設定時や信託終了時、受託者変更時などに登記手続や登録免許税が発生するなどの注意点があるため、具体的な効果や要件は専門家と確認してください。

当相談室では、個別の事情に応じて民事信託や遺言書などの選択肢を検討し、実務上の利点・留意点を踏まえた上でご提案することを得意としています。

具体的な適用可否や期待される効果については、個別相談のうえ専門家が判断します。

生前対策は、単に相続税対策だけでなく、将来の相続登記手続きを簡素化し、相続トラブルを未然に防ぐための最も有効な手段です。

現役大家としての経験から、机上の空論ではない、現場感覚に基づいた具体的なアドバイスを提供し、お客様の賃貸経営が次世代へと円滑に引き継がれるようサポートいたします。

相続登記に関するご相談は宮﨑ひなた相続相談室へ2024年4月1日からの相続登記義務化は、多くの不動産所有者やそのご家族にとって、新たな不安や疑問を生じさせていることでしょう。

複雑な手続き、過去の相続への遡及適用、そして過料という罰則の可能性。

これらの問題に一人で向き合うのは、時に困難を伴います。

宮﨑ひなた相続相談室は、相続登記の義務化に伴う複雑な手続きや不安を抱える読者の皆様に対し、専門家としての確かな知識と、現役大家としての実践的な知見を融合させたサポートを提供いたします。

相続登記だけでなく、相続全般に関するあらゆる問題について、お客様が安心して相談できる窓口として、親身に寄り添い、最適な解決策へと導きます。

現役大家の視点から実務的なアドバイスを提供当相談室の代表は、賃貸経営・民泊・レンタルスペース運営の実務経験を有しており、複数物件の運営実績を有します。

この経験こそが、宮﨑ひなた相続相談室の最大の強みであり、他の相談室との決定的な差別化要因であると自負しております。

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相続した賃貸不動産の登記問題一つをとっても、それが将来の賃貸収入や事業承継にどう影響するかまで踏み込んでご提案できるのは、私たちならではの強みです。

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専門家ネットワークでワンストップサポート相続問題は、相続登記だけでなく、遺産分割協議、相続税申告、不動産の売却・活用、遺言書の作成、成年後見制度の利用など、多岐にわたる専門分野が複雑に絡み合っています。

宮﨑ひなた相続相談室では、弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士、FPといった各分野の専門家との強固なネットワークを構築しています。

これにより、相続登記に関するご相談はもちろん、お客様が抱える相続全般に関するあらゆる問題に対して、ワンストップで最適なサポートを提供できる体制を整えております。

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私たちは、ご相談者と専門家をつなぐ「案内・調整役」として、お客様の状況を深く理解し、最も適切な専門家と共に、最善の解決策を導き出します。

どんな些細な不安やどのような状況・状態からでも、悩みをひとりで抱え込ませずに親身に対応し、お客様の相続に関するあらゆる疑問や不安を解消へと導きます。

まとめ

2024年4月1日から施行された相続登記の義務化は、不動産を相続した全ての方にとって、非常に重要な法改正です。

この義務化により、不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられ、怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

しかし、過料以上に注意すべきは、相続登記を放置することで生じる具体的なデメリットです。

不動産の売却や担保設定が不可能になることで「負動産化」し、数次相続によって権利関係が複雑化し、手続きが困難になるリスクが高まります。

また、他の相続人による単独登記や差押え、さらには相続人の判断能力喪失による成年後見人選任の必要性など、家族間に深刻なトラブルを引き起こしかねません。

過料を避けるためには、通常の相続登記手続きを進めることが基本ですが、遺産分割協議がまとまらない場合の「相続人申告登記」や、不動産を相続したくない場合の「相続放棄」、不要な土地を国庫に帰属させる「相続土地国庫帰属法」といった新設された制度も有効活用できます。

また、賃貸経営者の方にとっては、収益機会の損失を防ぎ、将来の円滑な事業承継を実現するための生前対策（遺言書や民事信託の活用）がこれまで以上に重要となります。

相続登記の義務化は、ご自身の財産と家族の未来を守るための大きな機会でもあります。

複雑な手続きや判断に迷われた際は、ぜひ宮﨑ひなた相続相談室にご相談ください。

現役大家としての実践的な知見と、専門家ネットワークによるワンストップサポートで、お客様の不安を解消し、最適な解決へと導くお手伝いをさせていただきます。