【親の施設入所・転居】実家を空ける前に考える、不動産活用と処分の選択肢

2026/09/01

親の施設入所・転居で実家が空き家になる前に考えるべきこと

親御様が介護施設への入所や、新たな住まいへの転居を決められた際、長年住み慣れた実家をどうすべきか、多くのご家族が深い悩みを抱えられます。

これは単なる不動産の管理問題にとどまらず、親御様の想い、ご自身の負担、そして将来の相続まで見据える必要がある複雑な課題です。

当相談室には、「親が元気なうちに、何かできることはないか」「空き家になってからでは手遅れになるのでは」といったご相談が日々寄せられています。

この大切な時期だからこそ、未来を見据えた賢い選択を検討することが何よりも重要です。

実家が空き家になる主なきっかけと家族の悩み

実家が空き家になるきっかけは様々ですが、主に以下のようなケースが挙げられます。

• 介護施設への入所： 親御様が身体的な理由や生活支援の必要性から、特別養護老人ホームや有料老人ホームなどへ入所されるケースです。
• 高齢者向け住宅への転居： サービス付き高齢者向け住宅やケアハウスなど、より安心できる住環境を求めて転居されるケースです。
• 子世帯との同居： 離れて暮らしていた子世帯と同居を始めるため、実家を離れるケースです。
• 単身生活の終了： お一人暮らしの親御様が、健康上の理由や不安から単身での生活を終了されるケースです。

このような状況に直面した際、子世代の皆様からは、「実家の管理をどうすれば良いのか」「親の介護費用をどう捻出するのか」「親が大切にしてきた家をどう尊重すべきか」といった、漠然とした不安とともに具体的な悩みをお聞きすることが少なくありません。

特に、親御様の想いを汲み取りながら、現実的な問題解決を図ることに葛藤を抱かれる方もいらっしゃいます。

しかし、この悩みを放置することは、後により大きな問題を引き起こす可能性を秘めているのです。

「空き家」が引き起こす問題と放置するリスク

実家が空き家になると、多くの問題が発生する可能性があります。

• 維持費の負担： 誰も住んでいなくても、固定資産税や都市計画税、火災保険料といった維持費は発生し続けます。また、庭木の剪定や清掃、建物の定期的な点検など、管理費用もかかります。
• 建物の劣化： 定期的な換気や手入れが行われないと、建物の老朽化が急速に進み、雨漏りやシロアリ被害、カビの発生などが起こりやすくなります。
• 防犯・防災上のリスク： 不審者の侵入や放火の標的になりやすく、地域の治安悪化につながることもあります。また、老朽化した建物の倒壊や、庭木の越境などにより近隣住民とのトラブルに発展する可能性も高まります。
• 「特定空き家」への指定リスク： 適切な管理がされていない空き家は、市町村から「特定空き家」に指定されることがあります。特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が増加するだけでなく、行政代執行による解体費用を請求される可能性もあります。

これらの問題は、時間とともに深刻化し、ご家族の精神的・経済的負担を増大させかねません。

だからこそ、親御様が元気なうちから、実家の未来について具体的な計画を立てることが不可欠なのです。

【重要】認知症になる前の対策！実家を賢く残す・活かす仕組み

親御様が元気なうちに実家の将来について話し合い、対策を講じることは、ご家族の安心と親御様の想いを守る上で非常に重要です。

特に、認知症の発症は、不動産の活用や処分を大きく制約する可能性があります。

ここでは、親御様が認知症になる前の対策として有効な「家族信託」と「任意後見契約」について詳しく解説します。

親が元気なうちだからこそできる「家族信託」の活用

家族信託とは、親御様（委託者）がご自身の大切な財産（実家などの不動産）を、信頼できるご家族（受託者）に託し、その財産を誰のために（受益者）どのように管理・運用・処分するかを定めておく仕組みです。

親御様が元気なうちに信託契約を締結することで、将来の不測の事態に備えることができます。

家族信託の仕組みとメリット

• 認知症対策として有効： 親御様が認知症になったとしても、事前に受託者に託された財産は、受託者の権限で管理・処分が可能です。これにより、実家の売却や賃貸活用、介護費用の捻出などがスムーズに行えます。例えば、「親が施設に入所した後の空き家となった実家を売却して、その売却代金を介護費用に充てる」といった目的を信託契約に明記することで、当該不動産を受託者が管理・処分できるようにしておけます。ただし、信託財産の取扱いや残余財産・遺留分との関係については例外や争いが生じる可能性があるため、専門家と十分に検討する必要があります。
• 柔軟な財産管理・承継： 遺言書では実現できない、二次相続以降の財産の承継先まで指定できるなど、非常に柔軟な財産管理・承継が可能です。例えば、「実家を長男に継がせ、長男が亡くなった後は孫に継がせる」といった設定もできます。
• 遺産分割協議が不要： 信託された財産は遺産分割の対象外となるため、親御様が亡くなった後の相続手続きが簡素化され、ご家族間の争いを未然に防ぐことにもつながります。

税務上の注意点

家族信託を組成する際は、信託契約の内容によって贈与税や不動産取得税などの課税関係が発生する場合があります。

特に、信託財産から得られる収益の受益者が誰になるかによって、所得税の取り扱いも変わってきます。

専門的な知識が必要となるため、必ず税理士や司法書士といった専門家と連携し、慎重に設計を進めることが重要です。

当相談室では、ご家族の状況や想いを丁寧にヒアリングし、実家という大切な資産をどのように次世代へつなぐのが最適か、税務上の影響も含めて具体的な信託契約の設計をサポートしています。

机上の空論ではない、実践的な視点でのアドバイスを提供できることが強みです。

「任意後見契約」で財産管理の不安を解消する

任意後見契約は、親御様（本人）がまだ判断能力があるうちに、将来判断能力が不十分になった場合に備えて、ご自身で選んだ方（任意後見人）に、財産管理や身上監護に関する事務を任せる契約です。

公正証書で契約を締結し、親御様の判断能力が低下した際に家庭裁判所が任意後見監督人を選任することで効力が生じます。

任意後見契約の仕組みとメリット

• 本人の意思を尊重： 親御様ご自身が、誰に何を任せるかを事前に決めておけるため、将来の財産管理や生活に関するご本人の意思が尊重されます。
• 不動産管理への関わり： 任意後見人は、親御様の財産全体を管理する権限を持ちます。実家が空き家になった場合、賃貸契約の締結や更新、売却手続き（ただし、家庭裁判所の許可が必要なケースもあります）など、不動産に関する事務も行うことができます。
• 家族信託との違い： 家族信託が特定の財産（例：実家）に特化した管理・処分を目的とするのに対し、任意後見契約は本人の財産全体と身上監護（医療や介護に関する契約など）を広くカバーします。

メリット・デメリットの比較

項目	家族信託	任意後見契約
目的	特定の財産（不動産など）の管理・処分・承継	本人の財産全体と身上監護の支援
効力発生時期	契約締結時または指定した条件発生時	本人の判断能力低下後、家庭裁判所の選任時
柔軟性	非常に高い（契約内容で詳細に設定可能）	本人の意思尊重が基本。裁判所の監督あり
費用	契約書作成費用、登記費用など	公正証書作成費用、任意後見監督人への報酬（将来発生）
裁判所の関与	原則なし（受益者保護のため監督機能を持つ場合あり）	任意後見監督人による監督あり

どちらの制度も一長一短があるため、親御様の財産状況、ご家族の構成、将来への希望などを総合的に考慮し、最適な選択をすることが重要です。

当相談室では、これらの制度のメリット・デメリットを丁寧に説明し、ご家族にとって最適な仕組みを一緒に検討します。

認知症対策を怠った場合の「成年後見制度」の限界

もし親御様が認知症を発症し、判断能力が不十分になってから何の対策もしていなかった場合、ご家族は「法定後見制度」の利用を検討することになります。

法定後見制度は、本人の判断能力の程度に応じて、「後見」「保佐」「補助」の3種類があり、家庭裁判所が後見人等を選任します。

法定後見制度のデメリットと限界

• 家庭裁判所の関与が必須： 後見人等は、本人の財産を保護する義務があり、重要な財産処分（特に不動産の売却）には家庭裁判所の許可が必要となるケースが多いです。これにより、売却手続きに時間がかかったり、ご家族の意向通りの活用が難しくなったりすることがあります。
• 専門職後見人への報酬： 家庭裁判所が弁護士や司法書士などの専門職を後見人に選任した場合、専門職後見人に対して継続的に報酬を支払う必要があります。この報酬は、本人の財産から支払われるため、介護費用を捻出したいご家族にとっては負担増となる可能性があります。
• 自由な財産活用が困難： 法定後見制度は、本人の財産を「現状維持」し、「本人の生活のために使う」ことが原則です。そのため、積極的な不動産活用（大規模なリフォームをして賃貸に出すなど）や、相続税対策のための生前贈与などは、後見人の判断では難しい場合が多く、柔軟な対応ができません。
• 一度開始すると原則終了できない： 法定後見制度は、本人の判断能力が回復しない限り、原則として本人が亡くなるまで継続します。

このように、事前の対策を怠ると、親御様の財産を守るための制度であるにもかかわらず、かえってご家族の負担が増えたり、実家の有効活用が困難になったりする可能性があります。

親御様が元気なうちだからこそ、未来を見据えた対策を講じることが、いかに重要であるかをご理解いただければ幸いです。

介護費用を捻出する！実家を活用・処分する具体的な選択肢

親御様の介護費用は、想像以上に高額になることがあります。

実家を空き家にする前に、その不動産を活用・処分して介護費用を捻出することも重要な選択肢の一つです。

ここでは、具体的な活用・処分方法とそのメリット・デメリットを詳しく解説します。

実家を「売却」して介護費用を確保する

実家を売却して現金化することは、まとまった介護費用を一度に確保できる最も直接的な方法です。

売却の流れと必要な手続き

1. 不動産会社への相談と査定： 複数の不動産会社に査定を依頼し、実家の適正価格を把握します。
2. 媒介契約の締結： 不動産会社と売却活動に関する契約を結びます。
3. 売却活動の開始： 広告活動などを通じて買主を探します。
4. 売買契約の締結： 買主が見つかれば、売買契約を結びます。
5. 決済・引き渡し： 残代金の受領と同時に、買主への引き渡しを行います。

売却にかかる費用

• 仲介手数料： 不動産会社に支払う費用です。
• 測量費： 土地の境界が不明確な場合などに必要となることがあります。
• 譲渡所得税： 売却益が出た場合に課税されます。ただし、一定の要件（被相続人が居住していた家屋等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡するなど）を満たせば、「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用される場合があります。
• 印紙税、登記費用など。

売却のメリット・デメリット

• メリット： まとまった現金が手に入る、実家の管理負担がなくなる、固定資産税などの維持費が不要になる。
• デメリット： 親御様の思い出の家を手放すことになる、売却までに時間がかかる場合がある、市場価格によっては希望通りの金額で売れない可能性がある、譲渡所得税が発生する場合がある。

不動産の売却は大きな決断ですので、不動産市場の動向や、査定のポイントをしっかりと把握し、ご家族で十分に話し合うことが大切です。

実家を「賃貸」に出して継続的な収入を得る

実家を賃貸物件として活用し、家賃収入を介護費用に充てることも有効な選択肢です。宮﨑ひなた相続相談室の代表は、8棟162室の賃貸経営経験を持つ現役大家として、机上の空論ではない実践的なアドバイスを提供できます。

賃貸経営のメリット・デメリット

メリット

• 継続的な収入： 家賃収入を介護費用や実家の維持管理費に充てることができます。
• 資産価値の維持： 建物に人が住むことで、定期的な手入れが行われ、空き家による劣化を抑えることができます。
• 将来的な選択肢： いずれ実家に戻る可能性や、将来的に売却する選択肢を残すことができます。

デメリット

• 空室リスク： 入居者が見つからない期間は収入が途絶えます。
• 修繕費用： 設備の故障や経年劣化による修繕費用が発生します。
• 管理の手間： 入居者募集、契約、家賃回収、トラブル対応など、賃貸管理には手間がかかります。
• 税金： 不動産所得として所得税や住民税が課税されます。

実践的な賃貸経営の注意点

現役大家としての経験から申し上げると、賃貸経営は「入居者目線」と「収益性」の両立がカギとなります。

特に空室対策は重要で、例えば、物件の魅力を高めるためのリフォーム・リノベーション（水回りの改修や間取り変更など）や、適切な家賃設定、効果的な入居者募集活動が不可欠です。

また、入居者とのトラブルを未然に防ぐための契約内容の精査や、迅速な対応が求められます。

賃貸管理会社への委託も検討できますが、その選定も非常に重要です。

当相談室では、このような実践的な視点から、賃貸経営の引き継ぎから安定運営までの伴走サポートも提供しています。

「リバースモーゲージ」で自宅に住みながら資金を借りる

リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関から融資を受け、自宅に住み続けながら資金を借り入れることができる制度です。

契約者が亡くなった際に、自宅を売却して一括で返済するのが一般的です。

【リバースモーゲージの仕組みとメリット・デメリット】

仕組み

自宅の評価額を基に融資枠が設定され、その範囲内で必要な資金を借り入れます。毎月の返済は利息のみ、または元金も含む形式があります。契約者が亡くなった際に、担保となっていた自宅を売却し、その代金で借入金を返済します。

メリット

• 自宅に住み続けられる： 親御様が住み慣れた自宅を離れることなく、介護費用や生活費を捻出できます。
• まとまった資金を確保： 介護費用や医療費、リフォーム費用など、様々な用途に充てられます。
• 相続人への負担軽減： 死亡時に自宅を売却して返済するため、ご家族の返済負担を軽減できます。

デメリット

• 金利変動リスク： 変動金利型の場合、金利が上昇すると毎月の利息負担が増加します。
• 担保評価額の変動： 不動産市場の変動により、自宅の評価額が下落した場合、融資額が見直されたり、追加担保を求められたりする可能性があります。
• 長生きリスク： 契約期間中に長生きし、融資枠を使い切ってしまった場合、それ以上の資金を借り入れられなくなるリスクがあります。
• 相続財産の減少： 死亡時に自宅を売却して返済するため、相続人が受け取る財産が減少します。
• 利用条件の制限： 金融機関によって、利用できる年齢や自宅の条件（戸建てのみ、築年数制限など）が異なります。

リバースモーゲージは、親御様が自宅を離れたくないという強い希望をお持ちの場合に有効な選択肢ですが、契約内容やリスクを十分に理解し、複数の金融機関を比較検討することが重要です。

当相談室では、複雑なリバースモーゲージの仕組みを分かりやすく解説し、ご家族の状況に合った選択肢かどうかを一緒に検討するサポートを提供しています。

リフォーム・リノベーションによるバリューアップ戦略

実家を売却または賃貸に出す前に、リフォームやリノベーションを行うことで、物件の魅力を高め、売却価格や賃料を向上させる「バリューアップ戦略」も検討できます。

• 効果的なリフォーム： 水回り（キッチン、浴室、トイレ）の改修は、最も効果が高いとされています。また、壁紙の張り替えや間取りの変更、耐震補強なども検討の余地があります。
• 費用対効果の考え方： リフォームにかける費用と、それによって得られる売却価格や賃料の上昇幅を慎重に比較検討することが大切です。全ての箇所を新しくするのではなく、費用対効果の高い部分に絞って行うのが賢明です。
• 補助金の活用： 自治体によっては、耐震改修や省エネリフォームに対して補助金制度を設けている場合があります。事前に確認し、活用を検討しましょう。

ただし、大規模な改修は費用も時間もかかり、必ずしも期待通りの効果が得られるとは限りません。

不動産の専門家と相談し、市場のニーズや物件の特性を踏まえた上で、慎重に判断することが求められます。

実家を空ける前の準備と各種手続き

親御様が施設に入所・転居し、実家を空き家にする前には、物理的な準備と行政・ライフラインに関する手続きが必要です。これらの準備を怠ると、後々トラブルの原因となったり、余計な費用が発生したりする可能性があるため、計画的に進めることが大切です。

家財整理・遺品整理の進め方と注意点

実家を空き家にするにあたり、まず直面するのが家財の整理です。

手順

• 残すもの： 親御様が施設で使うもの、ご家族が引き取るもの、思い出の品など。
• 処分するもの： 不用品、劣化が激しいものなど。
• 売却するもの： 価値のある骨董品や家具、家電など。

親の想いを尊重

生前整理の段階であれば、親御様の意思を尊重し、一緒に整理を進めることが重要です。何を残し、何を処分するか、親御様と話し合いながら進めることで、後悔のない整理ができます。

専門業者への依頼

量が多い場合や時間がない場合は、遺品整理・生前整理の専門業者に依頼することも検討しましょう。信頼できる業者を選ぶことが大切です。

この作業は時間と労力がかかりますが、親御様の生きた証と向き合う大切な時間でもあります。計画的に、そして丁寧に進めていきましょう。

電気・ガス・水道などライフラインの手続き

実家を空き家にする際には、ライフラインの手続きも忘れてはなりません。

• 完全に停止する場合： 電気、ガス、水道の供給を完全に停止する手続きを行います。これにより、基本料金の支払いも不要になりますが、再開時には立ち会いが必要になる場合があります。※浄化槽設置の家の場合は注意が必要です。浄化槽は電気で動く「ブロワー（送風機）」から空気を送り、微生物の働きで汚水を処理しています。電気を止めるとブロワーも停止するため、そのままでは正常な処理ができません。短期間の空き家、時々使用する場合は 電気は止めず、ブロワーを稼働させ、保守点検も継続する。)長期間まったく使用しない場合は、 業者に槽内の清掃を依頼し、「浄化槽使用休止届」を提出してから電気を止めることをお勧めします。
• 基本料金のみで維持する場合： 特に水道は、完全に停止すると配管のサビや劣化が進む可能性があるため、基本料金のみで契約を維持し、定期的に通水することをおすすめします。
• 郵便物の転送手続き： 郵便局に転居届を提出し、親御様の郵便物を新しい住所へ転送する手続きを行います。

これらの手続きを忘れると、誰も住んでいないのに料金が発生し続けたり、思わぬトラブルにつながったりする可能性があります。

火災保険・地震保険の見直しと加入

空き家になった実家の火災保険・地震保険は、補償内容の見直しが必要です。

• 空き家に関しては、保険会社や商品によって取り扱いが異なります。居住を前提とした住宅物件の保険では補償対象外となる場合が多いため、空き家の状態や管理状況に応じて『空き家向け』や『一般物件』としての保険商品の検討・保険会社への事前確認を行いましょう。
• 補償範囲と保険料： 保険会社によって補償範囲や保険料が異なります。複数の保険会社を比較検討し、実家の状況に合った保険を選びましょう。
• 未加入のリスク： 万が一、火災や地震などの災害が発生した場合、保険に加入していなければ、多額の修繕費用や再建費用を自己負担することになります。

空き家でも、建物がある限りリスクは存在します。

適切な保険に加入し、万一の事態に備えることが重要です。

【宮﨑ひなた相続相談室】親の想いと資産を次世代へつなぐサポート

親御様の施設入所や転居に伴う実家の問題は、不動産、法律、税金、そしてご家族の感情が複雑に絡み合うデリケートな課題です。

どこに相談すれば良いのか分からず、不安を抱えている方も少なくないでしょう。

宮﨑ひなた相続相談室は、「家族の想いにどれだけ寄り添えるか」を最優先に、皆様の悩みを解決する最初の窓口となることを目指しています。

現役大家の視点から「不動産活用」を徹底サポート

当相談室の代表である新地俊一は、10年間にわたり8棟160室以上の賃貸経営・民泊・レンタルスペース運営の実務経験を持つ現役の大家です。

この豊富な経験から、単なる机上の理論ではない、現場感覚に基づいた実践的な不動産コンサルティングを提供できることが最大の強みです。

「この物件であれば、このようなリフォームで空室が埋まりやすい」「銀行融資を引き出すには、こうした資料が必要になる」「賃貸業の法人化で税負担を軽減できる可能性がある」――私たちは、キャッシュフローの実態、空室リスク、建物の経年劣化が収益に与える影響など、大家だからこそ知り得るリアルな情報とノウハウをご提供します。

親御様から引き継いだ大切な実家を賃貸活用される場合も、安定運営までの伴走サポートを通じて、皆様が安心して賃貸経営を続けられるよう尽力いたします。

家族の想いを形にする「全体最適」の相続設計

相続対策は、法律や税金といった個別の専門知識だけでは不十分です。

総資産に占める不動産の割合が高い場合、その不動産をどう扱うかが相続全体の成否を左右します。

当相談室では、親御様の想いやご家族の状況を丁寧にヒアリングし、法律・税金・不動産・保険・介護など多岐にわたる分野を横断的に見渡しながら、「全体最適」の相続対策を設計します。

例えば、空き家となる実家を「誰に、どのように引き継ぐか」を考えた時、家族信託や遺言書、不動産活用、生前贈与など、様々な手法を組み合わせることで、最も効果的でご家族の未来に寄り添う対策を構築できます。

私たちは、ご相談者と専門家をつなぐ「案内・調整役」として、複雑な問題を整理し、最適な解決策へと導きます。

専門家・専門業者と連携したワンストップ相談

親御様の施設入所・転居に伴う実家の問題には、司法書士による不動産登記、税理士による税務申告、弁護士による法的な助言など、様々な専門家の知見が必要です。

また、遺品整理や自宅解体、リフォームといった実務的な作業には、信頼できる専門業者の手配が欠かせません。

宮﨑ひなた相続相談室は、これら多岐にわたる専門家ネットワークに加え、遺品整理や残置物処分、自宅解体などの実務的な専門業者とも緊密に連携しています。

ご相談者様は、複数の窓口に相談する手間を省き、当相談室に一元的にご相談いただくだけで、あらゆる課題に対する最適なサポートを受けることが可能です。

私たちは、相続後に不動産を受け継いだご家族の「次のステップ」までしっかり伴走し、皆様の不安を安心に変えるお手伝いをいたします。

まとめ：実家を空ける前こそ、未来のための賢い選択を

親御様が介護施設に入所されたり、他の場所へ転居されたりする際に空き家となる実家は、ご家族にとって大きな課題です。

しかし、この課題は、親御様が元気なうちにこそ、未来のための賢い選択をする絶好の機会でもあります。

特に、認知症対策としての家族信託や任意後見契約の活用、そして介護費用を捻出するための実家売却・賃貸・リバースモーゲージといった具体的な選択肢を、早い段階から検討することが非常に重要です。

実家を空き家にする前の準備や各種手続きも多岐にわたりますが、一つ一つ着実に進めることで、後々のトラブルを未然に防ぎ、ご家族の負担を軽減できます。

宮﨑ひなた相続相談室は、現役大家としての実践的な知見と、相続診断士としての専門性を活かし、親御様の想いを尊重しながら、ご家族にとって最適な不動産活用・処分方法をご提案いたします。

どんな些細な不安やどのような状況・状態からでも、悩みをひとりで抱え込まずに、ぜひ一度、宮﨑ひなた相続相談室にご相談ください。

私たちは、皆様の状況を丁寧に伺い、可能な選択肢をご提案することで不安の軽減に努めます。